ABD'deki ofis krizinin son göstergesi: BofA Plaza
- Los Angeles şehir merkezindeki Bank of America Plaza'nın 10 yıl önce 605 milyon dolar olan değeri yüzde 69 düşerek 188,9 milyon dolara geriledi. Bina, ABD ofis piyasasındaki krizin sembolü haline geldi.
- Pandemi sonrası azalan doluluk oranları ve yüksek faiz oranları, Brookfield DTLA portföyündeki diğer mülklerle birlikte binayı da finansal çıkmaza sürükledi.
Brookfield Asset Management'a bağlı bir kuruluşun sahibi olduğu Los Angeles'taki Bank of America Plaza, değer kaybıyla gündemde. Bloomberg News'ün haberine göre, 55 katlı gökdelenin güncel değeri, 10 yıl önceki 605 milyon dolardan 188,9 milyon dolara düşerek yüzde 69’luk bir gerileme gösterdi.
Bu gelişme, ABD merkez iş bölgelerinde pandemi sonrası artan boşluk oranları ve yükselen faizlerin yol açtığı ofis krizinin etkilerini bir kez daha gözler önüne serdi.
MSCI'nın verilerine göre, Mart 2022’den Eylül 2023’e kadar ABD’deki merkez iş bölgelerinde ofis değerleri yüzde 53 oranında düştü. Los Angeles şehir merkezinde ise ofis uygunluk oranı üçüncü çeyrek itibarıyla yüzde 38’e ulaştı. Bu oran, pandemi öncesine kıyasla büyük bir artışı ifade ediyor. Ayrıca, ABD’de ticari ipotek teminatlı menkul kıymetler (CMBS) üzerindeki temerrüt oranı bir yıl içinde yüzde 5,7’den yüzde 9,3’e yükseldi.
Bank of America Plaza’nın 400 milyon dolarlık ticari ipoteği, 1 Eylül itibarıyla vadesi dolmasına rağmen ödenmedi veya yeniden finanse edilmedi. Bina, temmuz ayı itibarıyla yüzde 79 doluluk oranına sahipti.
Brookfield sözcüsü Andrew Brent, "Kredi ve bina için çözüm yollarını değerlendirmeye devam ediyoruz" açıklamasını yaptı. Temmuz ayından bu yana CWCapital adlı özel bir servis sağlayıcı tarafından yönetilen krediye ilişkin belirsizlik sürüyor.
Bank of America Plaza, Brookfield DTLA’nın 7 mülkten oluşan portföyünün bir parçası. Ancak bu portföydeki 6 mülk, toplamda 2,2 milyar dolarlık borç için temerrüde düştü. Bu mülkler arasında, bir zamanlar 630 milyon dolardan fazla değere sahip olan Gas Company Tower da yer alıyor. Los Angeles, bu binayı 200 milyon doları aşmayacak bir bedelle satın almayı planlıyor.
ABD'nin ofis piyasası krizde
ABD ofis piyasası derin bir kriz yaşarken, diğer ticari gayrimenkul türlerinde toparlanma sinyalleri görülüyor. Brookfield Corp. Başkanı Nick Goodman, "Faiz oranlarının düşmesiyle birlikte sermaye piyasalarına likidite yeniden dönüyor. Son birkaç ayda 30 milyar doları aşan finansman sağladık. CMBS piyasaları ise aktif kalmaya devam ediyor” açıklamasını yaptı.
Bu çalkantılı süreç, Los Angeles ve diğer büyük şehirlerdeki gayrimenkul piyasasının geleceği için önemli bir sınav niteliğinde.
Uzaktan çalışma çalışanlar için iyi bir seçenek olsa da ev sahipleri veya kredi verenler için pek iyi bir şey değil.
ABD'nin büyük şehirlerinde bir zamanlar hareketli olan ofis binaları boş. Kaçınılmaz olarak bazı ev sahipleri iflas edeceği ve kredi veren bankaların da bundan etkileneceği söyleniyor.
Şubat 2024'te New York'ta bir kredi kuruluşu olan New York Community Bancorp, hisse senedi fiyatının düştüğünü ve kredi notunun kısmen kötü ofis kredilerine maruz kalması nedeniyle çöp seviyesine indiğini açıklamıştı.
Financial Times'ta Ocak 2024'te çıkan bir habere göre, ABD ofis sahipleri 117 milyar dolarlık borç ödeme duvarı ile karşı karşıya kaldı. Mortgage Bankacıları Derneği'nin verilerine göre, 2024 yılında geri ödenmesi veya yeniden finanse edilmesi gereken ofislere bağlı 117 milyar dolarlık ticari ipotek bulunuyor. Bunların çoğu, faiz oranlarının çok daha düşük olduğu bir dönemde on yıl önce çekildi. O zamandan beri, ticari ipotek oranları neredeyse iki katına çıkarken, birçok binanın performansı düştü ve yatırımcılar için milyarlarca dolarlık kayıp olasılığı ortaya çıktı.
Aralık 2023'te Signa'nın iflas yöneticisi, acilen ihtiyaç duyulan nakiti toplamak için şirketin New York'taki Chrysler Binası'nın yarısının mülkiyetini satışa çıkarmıştı.
