Yatırımcılarda toplanan evler, uçan konut kiraları, sosyal konut krizi! Hayır burası İstanbul değil!

2015 yılından bu yana konutu bir yatırım aracına dönüştüren fonlar tarafından Barselona'daki her 10 konuttan birinin satın alınması, bunları Airbnb tarzı kısa dönem kiralamalara yönlendirilmesi, onlarca yıldır bu konutlarda yaşayanların kapıdışarı edilmesi ve bunun sonucu olarak da şehirdeki kiraların kent sakinlerinin artık karşılayamadığı seviyelere ulaşması... Bunların hepsi aslında tanıdık geliyor. İstanbul'da son dönemde en çok tartışılan konulardan birinin Avrupa'nın en gözde şehirlerinden birinde siyasetçilerin, yerel yöneticilerin, sivil toplumun ve hatta Avrupa Komsiyonu'nun en önemli gündemlerinden biri olduğu New York Times'ta yayımlanan bir makaleye konu oldu. çünkü her ne kadar olaylar, anlatımlar ve örnekler Barselona'dan olsa da Almanya, Hollanda, Macaristan, Fransa'nın bir çok şehrinde durum bundan pek farklı değil.

Sırf bu nedenle Avrupa Komisyonu Başkanı Ursula von der Leyen, yakın zamanda Avrupa'nın ilk konut komiserini atadı. Durum o kadar ciddi ki Barselona Belediye Başkanı Jaume Collboni, aralarında Amsterdam, Budapeşte, Paris ve Roma'nın da bulunduğu 14 Avrupa kentindeki mevkidaşlarıyla birlikte Brüksel'i, krizi Ukrayna'yı ele aldığı kadar acil bir şekilde çözmeye çağırdı.

Peki Barselona'da tam olarak neler oldu? Madde madde gidelim.

• Konut holdingleri: Konut, yatırımcılar tarafından giderek daha fazla finansal varlığa dönüştürüldü.
• Aç gözlülük: Küresel turizmdeki artış ve 'expat'lar, ev sahiplerini uzun vadeli kiracılar yerine kısa vadeli kiralamaları tercih etmeye yöneltti.
• Konut açığı: Şehirlerin daha fazla konuta ihtiyacı var, ancak yüksek maliyetler daha fazla inşaat yapılmasının önündeki engel.
• Krizlerde elden çıkarılan sosyal konutlar: Bir zamanlar ailelere barınak sağlamak için övünülen sosyal konut stoğu, hükümetlerin nakit toplamak için bunları satmasından sonra giderek azalması.

Konuta erişim sorunu Avrupa'daki eşitsizliğin en büyük itici güçlerinden biri haline geldi. Eurostat'a göre Avrupa Birliği'ndeki kiralar 10 yılda yüzde 20 arttı, konut fiyatları ise yüzde 50 yükseldi. 2023'te her 10 Avrupalıdan 1'i gelirinin yüzde 40 veya daha fazlasını konuta harcadı.

Barselona Belediye Başkanı Jaume Collboni: "Avrupa, Rusya'nın saldırganlığından dolayı sınırlarımızda bir tehdit ile karşı karşıya. Ancak aynı zamanda uygun fiyatlı konut eksikliğinden kaynaklanan artan eşitsizlik olan bir iç tehdit ile de karşı karşıyayız."

Konut hakkı aslında İspanya Anayasası tarafından korunan bir hak olsa da PwC'ye göre, ülkede kira fiyatları 2015'ten bu yana yüzde 57, konut fiyatları ise yüzde 47 artarken, hane geliri yalnızca yüzde 33 arttı. Sadece Barselona'da kiralar son 10 yılda yüzde 68 yükseldi.

Kısa dönemli kiralama yasağı başlıyor

2023'te belediye başkanı olarak seçilen sosyalist Collboni, geçen Mart ayında kira fiyatı tavanlarının getirilmesiyle başlayarak çözümleri uygulamak için hızla harekete geçti. O zamandan beri kiralar ortalama yüzde 6'dan fazla düştü. Öfkeli İspanyolların uygun fiyatlı konut için kitlesel protestolar düzenlediği fırtınalı bir yılın ardından Barselona, ​​Airbnb evleri için lisansları sonlandıran ilk Avrupa şehri olacak. Konut sahipleri 2028'e kadar ya bunları tavan kiralarla uzun vadeli kiralamaya koyacak ya da satmak zorunda kalacak. Eğer satarsa yeni alan da aynı kurallara tabi olacak.

Collboni'ye göre bir anda konut ihtiyacı olanlar için 10 bin daire yeniden kullanıma açılacak. Bu da yaklaşık 25 bin kişinin yeninde Barselona'da yaşayabileceği anlamına geliyor.

Ayrıca Katalonya hükümeti, 2030 yılına kadar 50 bin uygun fiyatlı yeni konut (125 bin kişinin konut sorununu çözebilecek) inşa etmek için konut geliştiricileriyle iş birliği yapma planlarını uygulamaya koydu. İnşaat izinleri için onay sürelerini yarıya indirmek için de hazırlıklar yapıyor.

Konut aktivistlerinden "4 milyon boş evi kiracılara açın çağrısı"

Ancak konut aktivistleri bu önlemlerin acil bir krizi çözmek için hiçbir işe yaramadığını iddia ediyor. Bunun yerine hükümete, iflas etmiş ipotekleri elinde bulunduran ev sahiplerini ve bankaları, İspanya'da 4 milyon boş evi (yaklaşık 75.000'i Barselona'da) uzun vadeli kiralamalar için kullanmaya zorlaması için baskı yapıyor.

Katalonya'daki Sosyalist Konut Birliği'nin sözcüsü Max Carbonell: "İnsanlar her gün evlerinden zorla çıkarılıyor ve bu acil bir sorun. Zaten orada bir konutunuz varken neden yenisini inşa ediyorsunuz?"

Barselona yetkilileri, kiracıları evlerinde tutmak için yatırımcılardan bazı binalar satın almak gibi başka yollar da aradı. Geçtiğimiz yıl belediye, İspanyol yatırımcı Lioness Inversiones tarafından 2021'de 6 milyon euroya satın alınan tarihi bir konut olan Casa Orsola'yı geri satın almak için 9 milyon euro harcadı.

Bu ise konut aktivistleri ve kiracıları oldukça sinirlendirdi. Çünkü yatırımcıların vergi mükelleflerinin parasından kâr ettiğini düşünüyorlar.

Bir de madalyonun diğer yüzü var. Ki bu da son dönemde Türkiye'de yaşanan tartışmalarda da sıkça duyduğumuz bir itiraz: Mülk sahipleri, düzenlemelerin kiracıları o kadar koruduğunu söylüyor ki birçok mülk sahibinin evleri boş bırakmayı tercih ettiğine dikkat çekiyor. İspanya'nın en büyük emlak arama sitesi Idealista'nın kurucusu Jesús Encinar, "Geliştiriciler ve ev sahipleri suçlu ilan edildiği için konut eksikliği var" diyor.

Mülkiyet hakkı ile konut hakkının çarpışması

İşte tam bu aşamada yerel hükümet ile merkezi siyaset arasında da bir gerilim noktası var. Barselona Belediye Başkanı Collboni'nin "kara delik" olarak tanımladığı bir yasa ise gerilimin odak noktası. Bu yasa, yatırımcıların binaları satın alıp kısa süreli kiralamalara dönüştürmelerine izin veriyor. Ülkede yaşanan protestolar sonrası İspanya Başbakanı Pedro Sánchez, bu yasayı iptal etmek için bir yasa tasarısı sundu. Ancak bu çabası mülkiyet hakları konusunda endişe duyan milletvekillerinin muhalefetiyle karşı karşıya.

Casa de la Papallona'yı, diğer adıyla Casa Fajol'u satın alan fon olan New Amsterdam Developers, kısa dönemli kiralamalara çevirmek için Barselona'da yüzlerce daire daha satın aldı; bu daireler çoğunlukla mali durumu yerel halkınkinden yüksek olan, başka ülkelerde expat olarak çalışanların daireleriydi.

Yakınlardaki bir mahallede, İspanya'nın en büyük ilaç şirketlerinden biri olan Almirall'ın sahibi olan bir ailenin işlettiği konut geliştirme şirketi Inmobiliaria Gallardo, 2023'te kısa bir süreliğine açılan Katalonya konut yasalarındaki bir boşluktan yararlanarak 11 katlı bir binadaki 120 dairenin tamamını Airbnb tarzı kiralıklara dönüştürmek için lisans aldı. An itibariyle bu binadaki tüm dairelerin dörtte biri de artık kısa dönem turistlere ev sahipliği yapıyor.

Soruna karşı bir protesto dalgası yükseliyor: Mülk işgalleri yaygınlaşıyor!

Barselona'da giderek büyüyen sorun yeni ev sahiplerinin tahliye taleplerine karşı yeni bir protesto biçiminin de yükselmesine yol açmış durumda. Konut sendikasının da yardımıyla, bina sakinleri ve bazı kiracılar bir protesto biçimi olarak evlerinde kalmaya karar verdi. Mülk işgali, İspanya'da konut krizini protesto etmek için bir taban hareketi haline geldi, özellikle de eski belediye başkanı Ada Colau'nun bir konut aktivizmi platformunda seçildiği Barselona'da. Ancak Katalan hükümeti bu harekete karşı koymaya çalışıyor.

Kargaşanın ortasında, hükümet daha fazla ev inşa etmek için uğraşıyor. Barselona'nın merkezine yakın bir tepede, Katalonya hükümeti tarafından ayrılmış arazide özel bir inşaat şirketi olan Arcadia PLA, 60 kişiye kadar konut sağlayan, enerji tasarruflu, kira tavan olan daireler inşa etmek için 1.8 milyon euroluk bir kamu ihalesini kazanmıştı. Katalonya hükümetinin siteyi denetleyen mimarı Carles Mas, bölgenin sosyal konut parkını genişletme planının bir parçası olan, çoğu 60 daireden oluşan daha büyük binalar olmak üzere 30 benzer projenin yapım aşamasında olduğunu söyledi. Bu projeler ancak 1800 daire üretimi sağlayabilecek. Ancak krizin büyüklüğü göz önüne alındığında daha fazlasının yapılması gerektiği yönünde itirazlar az değil.