Türkiye’deki emlak piyasasına Trump’ın etkisi

Yüzde 25 kira zam oranı kalktı

1 Temmuz 2024 itibarıyla, Türkiye'de kira artışlarını sınırlayan yüzde 25 zam oranı yürürlükten kaldırıldı. 2022 yılında uygulamaya konulan bu düzenleme, kiraların yıllık enflasyon oranına bağlı olarak artışını kısıtlıyordu. Ancak, yeni düzenleme ile kiracılar, ev sahiplerinin kira artışlarını artık TÜFE'nin (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalaması ile sınırlı olacağı bir döneme girdi.

Bu değişiklik, kiracılar arasında endişe yaratırken, ev sahipleri de kira artışları konusunda daha fazla esneklik bekliyor. Kiracılar, artış oranlarının yüksek olabileceğinden endişe ederken, ev sahipleri ise artışların daha düşük kalmasından dolayı şikayetçi. Bu durum, kiracı ve ev sahipleri arasında yeniden gerilimli bir ortam yaratıyor.

Konut satışlarında 2024 performansı

2024 yılının ilk yarısında Türkiye genelindeki konut satışları, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre zayıf bir performans sergiledi. Haziran ayında konut satışları, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 5,2 azalarak 79 bin 313 oldu. Ocak-Haziran 2024 döneminde ise konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 3,7 azalarak 545 bin 74 olarak kaydedildi.

Kaynak: TÜİK

İstanbul, Haziran ayında en yüksek konut satış payına sahip il olarak öne çıktı; bu kenti 6 bin 866 konut satışıyla Ankara ve 4 bin 361 konut satışıyla İzmir takip etti. En az konut satışının yapıldığı iller ise Ardahan, Hakkari, Tunceli ve Bayburt oldu.

Yabancılar artık Türkiye’den konut satın almıyor

Yabancılara yapılan konut satışlarında ise, Haziran 2024 itibarıyla bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 45,1 oranında azalarak 1.440 adede geriledi. Yabancılara yapılan konut satışlarının toplam konut satışları içindeki payı ise yüzde 1,8 olarak gerçekleşti. En yüksek yabancı konut satışlarının yapıldığı iller ise Antalya, İstanbul ve Mersin olarak sıralandı. Ocak-Haziran 2024 döneminde yabancılara yapılan konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 45,7 oranında azalarak 10.461 oldu.

Konuyla ilgili olarak CNBC-e ekranlarında İnvest İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Bahattin Uçar, yabancılara konut satışındaki azalmanın birkaç nedenini sıraladı. Uçar’a göre, azalmada en büyük etken, yakın coğrafyadaki diğer ülkelerin yabancılara sağladığı avantajlar ve Türkiye’de yabancıya konut satışına yönelik alınan kararlar. Bazı ilçelerde yabancılara konut satışının yasaklanması da bu durumu etkiledi. Ayrıca, yaşanan depremler sonrası Türkiye’de oluşan deprem algısı ve korkusu, yabancı yatırımcıların başka ülkelere yönelmesine neden oldu.

Merkez Bankası verilerine göre konut satış istatistikleri

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından açıklanan Mayıs 2024 dönemi Konut Fiyat Endeksi (KFE) verilerine göre, konut fiyatlarındaki yıllık artış oranı yüzde 45 olarak belirlendi. Ancak reel olarak fiyat artışları yüzde 14,9 oranında bir azalma gösterdi. İstanbul, Ankara ve İzmir’deki konut fiyatları ise sırasıyla yüzde 35,3, yüzde 53,9 ve yüzde 44,2 oranında yükseldi.

Kaynak: TCMB

Trump ve Türkiye ekonomisine etkisi

ABD Başkanı Donald Trump’ın 2018 yılında Türkiye’ye yönelik yaptırım tehdidi, Türk ekonomisi üzerinde önemli etkiler yarattı. Trump, Türkiye’nin çelik ve alüminyum ithalatına yönelik gümrük vergilerini iki katına çıkardı. Çelik, inşaat sektörünün en önemli girdilerinden biri olduğundan, bu karar çelik fiyatlarının iki katına çıkmasına ve dolayısıyla inşaat maliyetlerinin artmasına yol açtı. Bu artış, konut fiyatlarının yükselmesine ve kiraların artmasına neden oldu.

Trump’ın yeniden başkanlık görevine dönmesi durumunda, Türkiye üzerinde benzer ekonomik baskılar oluşturabileceği düşünülüyor. Trump’ın politikaları ve ABD-Türkiye ilişkilerindeki olası değişiklikler, Türkiye ekonomisini ve konut piyasasını etkileyebilir.

Türkiye’nin mevcut ekonomi yönetimi, özellikle Mehmet Şimşek liderliğindeki finansal düzenlemelerde bazı stratejik adımlar atmış durumda. Şimşek, asgari ücretin yıllık güncellenmesi ve adil vergilendirme gibi reformlar önerdi. Ancak, Trump’ın yeniden başkan seçilmesi durumunda Türkiye ekonomisi üzerindeki olası etkiler için ne tür önlemler alındığı henüz net değil. Şimşek ve ekonomi yönetiminin bu konuda bir strateji geliştirmiş olup olmadığını değerlendirmek, ülke ekonomisinin geleceği açısından kritik öneme sahip.

Emlak piyasası ev fiyatlarını nasıl yükseltiyor?

Adım adım gelen emlak krizinde Trump’ın etkisi büyük olsa da bazı iç piyasadaki karışıklıkta emlak piyasasını önlenemez bir artışa sürükledi. Emlakçılar, ev satış ve kiralama süreçlerinde önemli bir rol oynamaktadır. Ancak son yıllarda bazı emlakçıların komisyon oranlarını artırdığı ve gerçek değerinin üzerinde fiyatlar sunduğu gözlemlenmiştir. Emlak ilanlarında, satışta veya kiralamada olmayan konutların yer aldığı ve bu durumun piyasayı daha da yukarı çekmeye çalıştığı görülmektedir. Bu tür sahte ve abartılı ilanlar, piyasanın belirsizliğini artırmakta ve konut fiyatlarını yapay olarak yükseltmektedir.

Emlak piyasasında istikrarı korumak ve olumsuz etkilerden kaçınmak için çeşitli önlemler alınabilir. İlan platformlarının ve Ticaret Bakanlığı'nın sahte ve abartılı ilanlara karşı daha dikkatli olması ve gerekli yaptırımları uygulaması önemlidir. Alıcılar ve kiracılar, piyasa araştırması yapmalı, farklı emlakçılardan fiyat teklifi almalı ve gerçek değerinin üzerinde fiyat sunulan evlerden uzak durmalıdır.

Emlak krizi ve tarihi perspektifi

"Emlak krizi" terimi, ilk olarak 1970'lerde ABD’deki konut piyasasında aşırı spekülasyon ve balonlaşmayı tanımlamak için kullanıldı. Türkiye’de ise bu terim, 2000’li yılların başında kullanılmaya başlandı ve 2008 küresel mali krizi sonrasında daha yaygın hale geldi. 2023 yılında, Türkiye’de konut fiyatlarındaki hızlı artış, yüksek faiz oranları ve spekülatörlerin etkisiyle yeniden gündeme geldi.