Çin'de gayrimenkul sektöründe toparlanma 2025'in ikinci yarısına kalabilir
- Çin’in gayrimenkul sektörü, kapsamlı teşvik paketlerine rağmen en erken 2025’in ikinci yarısında istikrar kazanacak, 2027’ye kadar ise tam toparlanması beklenmiyor.
- Goldman Sachs, gayrimenkul fiyatlarının ancak 2025’in sonuna doğru istikrar kazanacağını ve iki yıl sonra yüzde 2 oranında bir artış beklediğini öngörüyor.
- S&P ve Morgan Stanley, sektördeki toparlanmanın zayıf seyredeceğini, satışların 2025’e kadar 8 trilyon yuan seviyesine kadar düşeceğini tahmin ediyor.
Çin'in zor durumdaki gayrimenkul sektörü, son teşvik önlemlerine rağmen gelecek yılın ikinci yarısına kadar toparlanmaya başlamayabilir. Bu tahmin, üç araştırma firmasının bu ay yayımladığı raporlarda dile getirildi.
Eylül ayının sonlarında, aylardır süren kademeli önlemlerin ardından Çin Devlet Başkanı Xi Jinping, üst düzey bir toplantıya liderlik ederek "gayrimenkul piyasasındaki düşüşü durdurma" sözü verdi. Bu ayın başlarında ise Maliye Bakanlığı, gayrimenkul sektörünü istikrara kavuşturmayı amaçlayan daha fazla önlem açıkladı.
Goldman Sachs: Dibe yaklaşma işaretleri var
Goldman Sachs analistleri, 22 Ekim tarihli "Çin Gayrimenkul 2025 Görünümü: Dibe Yakın" başlıklı notlarında, "Konut piyasasındaki devam eden aşağı yönlü sarmalda, kapsamlı ve koordineli bir gevşeme paketi sayesinde nihayet bir dönüm noktasındayız" ifadelerini kullandı. Raporda, bu seferki önlemlerin önceki parça parça uygulanan gevşeme tedbirlerinden farklı olduğu vurgulandı.
Analistler, Çin'deki gayrimenkul fiyatlarının 2025'in sonlarında istikrar kazanmasını ve iki yıl sonra ortalama yüzde 2 oranında artmasını bekliyor. Goldman'ın tahminine göre, gayrimenkul satışları ve yeni konut inşaatları ise 2027 yılına kadar istikrar kazanmayabilir.
S&P ve Morgan Stanley'den benzer tahminler
S&P Global Ratings ve Morgan Stanley de bu ay yayımladıkları raporlarda, Çin'in gayrimenkul piyasasının 2025'in ikinci yarısında dibe vuracağını öngördü. S&P Global Ratings Direktörü Edward Chan ve ekibi, 17 Ekim tarihli notlarında, "Hükümet, geliştiricilerin finansmanını ve stok azaltma çabalarını desteklemeye öncelik vermeye devam ederse, gayrimenkul satışları ve fiyatlarının 2025'in ikinci yarısına doğru istikrar kazanabileceğini düşünüyoruz" dedi. Ancak, politikaların etkisinin görülmesinin zaman alacağı konusunda uyardılar.
Pekin'in öncelikleri ve sektördeki zorluklar
Pekin, zor durumdaki gayrimenkul sektörüne destek çabalarının, ileri teknoloji üretimini büyümenin yeni itici gücü olarak teşvik etme hedefinin ardından geldiğini açıkça belirtti. Ancak bu kolay bir görev değil; gayrimenkul sektörü bir zamanlar Gayri Safi Yurtiçi Hasıla'nın dörtte birinden fazlasını oluşturuyordu ve hem hanehalkı serveti hem de yerel yönetim finansmanıyla yakından ilişkiliydi. Çin'in borç yükü altındaki geliştiricileri, önceden satılan evleri teslim etmekte giderek zorlanıyor ve bu durum tüketici güvenini olumsuz etkiliyor.
Analistler, konut stoklarını azaltmaya yönelik mali harcamalarla ilgili ayrıntılar için gelecek hafta yapılacak parlamento toplantısını yakından takip ediyor.
Ek mali harcama beklentisi
Goldman'ın tahmini, hükümetin henüz açıklanmayan ek 8 trilyon yuan (1,12 trilyon dolar) mali harcama yapmasını öngörüyor. Analistler, "Bu tür bir teşvik olmadan, gayrimenkul piyasasındaki düşüş üç yıl daha uzayabilir" uyarısında bulundu. Bu desteğin, geliştiricilerin likidite sorunlarını çözmesi, satılmamış konut stoklarını azaltması ve tamamlanmamış ancak önceden satılmış evlerin teslimatını sağlaması gerektiğini belirttiler.
Çin'de evler genellikle tamamlanmadan önce satılıyor. Bu iş modeli, Pekin'in geliştiricilerin borca dayalı büyümelerine karşı aldığı önlemler ve ekonomik büyümenin yavaşlamasıyla birlikte sürdürülemez hale geldi.
Nomura, geçen yılın sonunda yaklaşık 20 milyon önceden satılmış konutun hala tamamlanmadığını tahmin etmişti. Geçen ay yetkililer, bu yılki beyaz liste programı kapsamında yaklaşık 4 milyon konutun tamamlanıp alıcılara teslim edildiğini ve finansal desteğin hızlandırılacağını açıkladı.
Morgan Stanley'nin öngörüleri
Bu yıl Haziran ayında, son teşvik duyurularından önce bile, Morgan Stanley envanter azaltmanın 2025 sonu veya 2026'da konut kredisi talebinde bir "canlanmaya" yol açacağını öngörmüştü. Analistler, satılmamış envanterin yaklaşık yüzde 30'unun hiç satılmayacağını ve bu maliyetin bankalar veya diğer belirlenmemiş kurumlar tarafından karşılanması gerekeceğini belirtiyor.
Piyasada son durum ve beklentiler
Çin'in güveni artırmaya yönelik son çabaları gayrimenkul piyasasına bir miktar ivme kazandırdı. Emlak araştırma firması China Index Academy'ye göre, 22 büyük şehirdeki gayrimenkul satışları Ekim ayında yıllık bazda yaklaşık yüzde 4 düşerek, Eylül ayında görülen yüzde 25'in üzerindeki düşüşe kıyasla daha küçük bir daralma gösterdi.
Eski parlak günlere dönüş beklenmiyor
Gayrimenkul piyasasının istikrar kazanması, tam anlamıyla bir toparlanma anlamına gelmiyor. Analistler, konut satışlarında ve yeni inşaatlarda herhangi bir toparlanmanın gelecek yıllarda sınırlı kalacağını öngörüyor.
S&P, Çin'deki gayrimenkul satışlarının bu yıl 9 trilyon yuan veya daha az bir seviyeye gerilemesini ve 2025 yılına kadar 8 trilyon yuana kadar düşebileceğini tahmin ediyor. Bu rakam, 2021'deki 18 trilyon yuan seviyesinin yarısından bile az.
Analistler, satılmayan konut stoklarındaki artışın satışlardaki düşüşe katkıda bulunduğunu ve geliştiricilerin fiyat indirimi yaparak alıcı çekmeye çalıştığını belirtiyor.
S&P, Çin Gayrimenkul Bilgi Merkezi verilerine atıfta bulunarak, Eylül ayında Çin'in en büyük 100 geliştiricisinin satışlarının yıllık bazda yüzde 37,7 oranında azaldığını ve bu yıl Nisan ayından bu yana en büyük düşüşü yaşadığını aktardı. Yılın ilk dokuz ayında ise satışlar geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 36,6 oranında düştü.
Bu kötüye giden satışlar, geliştiricilerin likiditesini daha da olumsuz etkiliyor ve güven eksikliğine yol açarak, geliştiricilerin arazi alımı ve yeni projeler başlatma konusunda temkinli davranmasına neden oluyor.
S&P Global'in Ulusal İstatistik Bürosu verilerine dayanan analizine göre, yeni inşaat projelerinin sayısı 2019'da zirveye ulaştığından bu yana yüzde 42 oranında düşmüş ve 2024'ün ilk sekiz ayında yıllık bazda yüzde 23 oranında azalmış durumda.
Daha fazla adım atılması gerekiyor
Analistler, Çin'in gayrimenkul teşviklerinin etkisi konusunda temkinli olmaya devam ediyor. Goldman analistleri, "Bizim görüşümüze göre, destek ölçeği yetersiz kaldı ve mevcut düşüş döngüsünü durdurmada uygulama zorluklarıyla karşılaştı" diyerek, politikaların yetersiz kalması halinde gayrimenkul fiyatlarının yüzde 20 ila yüzde 25 arasında daha düşebileceği uyarısında bulundu.
Şimdiye kadar açıklanan az sayıdaki stok odaklı önlemden birinde, Çin Merkez Bankası Mayıs ayında 300 milyar yuanlık bir yeniden kredi imkanı taahhüt etti. Bu fon, devlet kurumlarının satılmayan tamamlanmış evleri satın alarak uygun fiyatlı konutlara dönüştürmesini amaçlıyor.
S&P, "Yardımcı olsa da, bu toplam tamamlanmış konut stokunun sadece yüzde 4-6'sını oluşturuyor" dedi.
Morgan Stanley analistleri, Pazar günü yayımladıkları raporda, Çin'in daha müreffeh eyaletlerinden biri olan Zhejiang'da bankalarla yapılan son toplantıların, bankaların gayrimenkul stokunu satın almak için yeni hükümet programına henüz katılmadığını gösterdiğini belirtti.
